Đất thuộc diện ‘quy hoạch treo’ vẫn có thể xây mới theo quy định mới 2021

Để khắc phục tình trạng quy hoạch treo gây ảnh hưởng đến cuộc sống người dân. Chính phủ đã có quyết định, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Quy hoạch treo ảnh hưởng tiêu cực tới quyền, lợi của người dân

Đất thuộc diện ‘quy hoạch treo được hiểu là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, quy hoạch treo được hiểu là loại quy hoạch đã được lập và phê duyệt nhưng tổ chức thực hiện chậm và không thực hiện được toàn bộ hoặc một số nội dung quy hoạch hoặc không thực hiện được một số dự án, nhất là các dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ đã được xác định trong quy hoạch.

Bộ trưởng Xây dựng cho rằng, quy hoạch treo ảnh hưởng tiêu cực tới quyền, lợi ích hợp pháp cuộc sống của người dân, vừa ảnh hưởng đến việc làm, sinh kế và xây dựng, cải tạo nhà ở của người dân, vừa làm giảm hiệu quả chất lượng phát triển đô thị, lãng phí tài nguyên và gây bức xúc trong nhân dân.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến quy hoạch bị treo. Trong đó một số nguyên nhân chủ yếu là:

  • Chất lượng quy hoạch thấp, thiếu tầm nhìn, xác định một số vấn đề chiến lược trong quy hoạch chưa chính xác,
  • Không lập đầy đủ các loại quy hoạch liên quan theo quy định, đặc biệt là quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch chi tiết 1/500;
  • Không xác định đủ các yếu tố, điều kiện thực hiện, nhất là về nguồn lực đầu tư để thực hiện đồng bộ các dự án trong việc tổ chức quản lý và thực hiện quy hoạch sau khi công bố chưa được thực hiện nghiêm túc, đầy đủ theo quy định, nhất là việc công khai quy hoạch xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch không kịp thời rà soát, đánh giá, điều chỉnh quy hoạch.

Bên cạnh đó, một số địa phương còn chủ quan, nóng vội trong việc mở rộng đất phát triển đô thị nhưng chưa tính toán đầy đủ, chính xác các yếu tố nguồn lực phát triển nên không thực hiện được các chỉ tiêu quy hoạch. Năng lực của một số chủ đầu tư yếu kém, không thực hiện được dự án được giao.

Quy hoạch sau 3 năm sau không thực hiện thì người dân được cấp phép xây dựng có thời hạn

Để khắc phục tình trạng nêu trên, ngày 17/6/2020 Quốc hội ban hành Luật số 62/2020/QH14 (bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2021) cho phép người dân được quyền xây dựng nhà mới trên đất thuộc diện ‘quy hoạch treo’ quá lâu (trên 3 năm).

Theo khoản 33 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Lưu ý, để được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp này ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng thì cần thỏa mãn những điều kiện riêng sau đây:

Đối với nhà ở riêng lẻ

Phải bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh; thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Đối với công trình xây dựng

Phải bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh; thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định.

Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

  1. Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  2. Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  3. Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
  4. Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Có nên xây nhà trên đất quy hoạch treo ?

Về nguyên tắc thì đất nằm trên dự án quy hoạch nên việc xây dựng sẽ căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai. Cụ thể:

  1. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  2. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
    Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
  3. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định.

Như vậy để xây nhà, gia đình cần xác định diện tích đất trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa? Nếu đã có kế hoạch sử dụng hằng năm của huyện thì việc xây dựng phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Còn dự án đã có quy hoạch mà chưa triển khai và cũng không tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố về việc điều chỉnh đó thì không bị hạn chế về quyền xây dựng công trình.

error:
Hotline: 0905.397.311