Sang nhượng sổ đỏ là gì? Các loại chi phí và thuế mua bán nhà đất

Việc mua bán, sang nhượng sổ đỏ nhà đất  cũng như các dự án hình thành trong tương lại ngày càng phổ biến. Thông qua bài viết này sẽ chia sẻ với bạn thế nào sang nhượng sổ đỏ, cũng như các loại phí thuế phí liên quan.

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế nhà, đất theo quy định của pháp luật.

Nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính.

Chi phí sang tên sổ đỏ

Chi phí sang tên Sổ đỏ là các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định (không tính các khoản tiền thuê người khác thực hiện việc sang tên).

5 trường hợp phải sang tên Sổ đỏ

Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ) bắt buộc phải thực hiện trong trường hợp sau:

  1. Chuyển đổi (Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác)
  2. Chuyển nhượng bất động sản (thường gọi là bán đất)
  3. Thừa kế bất động sản (theo di chúc hoặc theo pháp luật)
  4. Cho tặng quyền sử dụng đất
  5. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ngoại trừ, 2 trường hợp không phải sang tên sổ đỏ khi sang nhượng bất động sản.

Điều kiện được thực hiện sang tên sổ đỏ

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

  • Có giấy xác nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng)
  • Đất không có tranh chấp
  • Đất (Quyền sử dụng đất) không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
  • Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng).

Các loại phí sang tên Sổ đỏ

Để sang tên sổ đỏ (giấy xác nhận quyền sử dụng đất), cần các loại phí sau đây:

Thuế thu nhập cá nhân

Người có nghĩa vụ nộp thuế:

Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.

Mức thuế phải nộp:

Khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản, theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Thông thường giá trị chuyển nhượng bất động sản (giá mua bán đất) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

Khi cho tặng bất động sản thì không phải ai nhận chuyển nhượng cho tặng cũng phải đóng phí. Nếu phải đóng thuế thì theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị đất (căn cứ vào Bảng giá đất) x 10%

Lưu ý về giá chuyển nhượng:

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành. Giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng đất, nhà phố, chung cư bao gồm:

  1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
  2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc hợp đồng mua bán (đối với dự án căn hộ hình tahnhf trong tương lại) photo công chứng.
  3. Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
  4. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thời hạn nộp thuế:

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

Lệ phí trước bạ

Người nộp lệ phí trước bạ

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

Mức nộp lệ phí trước bạ:

  • Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

  • Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Với đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất )

Với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại )

Trong đó:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Tuy luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

  1. Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu
  2. Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
  3. Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
  4. Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.

Nơi nộp hồ sơ:

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời hạn nộp lệ phí:

Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.

Phí công chứng

Trường hợp áp dụng:

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Mức thu phí công chứng:

  • Căn cứ tính phí công chứng:

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở). Theo tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

  • Mức thu phí công chứng:

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC mức thu phí công chứng theo Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được tính như sau:

  1. Dưới 50 triệu đồng thu: 50.000 đồng.
  2. Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng thu: 100.000 đồng.
  3. Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thu: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
  4. Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thu: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
  5. Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng thu: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
  6. Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng thu: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
  7. Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng thu: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
  8. Trên 100 tỷ đồng thu: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất (x) Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Các loại phí khác (nếu có)

Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

Do đó, tùy vào từng trường hợp cũng như khu vực cụ thể mà thuế phí sẽ khác nhau.

Không sang tên Sổ đỏ bị phạt đến 20 triệu đồng

Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

  • Tại khu vực nông thôn:

Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

  • Tại khu vực đô thị:

Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.

Người bị phạt là ai?

Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho, người thừa kế).

Thông qua bài viết hy vọng bạn sẽ nắm được toàn bộ chi phí sang tên Sổ đỏ, sổ hồng cũng như các dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

error:
Hotline: 0905.397.311