Lộ giới là gì? Chỉ giới xây dựng là gì? Điều kiện được bồi thường

Lộ giới là gì? Tại sao khi đi mua nhà đất chúng ta phải tìm hiểu xem lô đất có bị dính quy hoạch lộ giới hay không? Để tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra khi đi mua nhà đất Sài Gòn chúng ta tìm hiểu xem lộ giới là gì nhé.

Lộ giới là gì?

Lộ giới hay còn gọi là “chỉ giới đường đỏ” là điểm cuối chiều rộng con đường tính từ tim đường sang hai bên. Theo quy định thì phần đất nằm bên trong lộ giới sẽ được dành để làm đường, công trình công cộng. Bao gồm lòng đường, lề đường và vỉa hè. Tại các khu dân cư mới hình thành và được quy hoạch rõ ràng thì chủ đầu tư còn cắm cả cột mốc để tránh người dân xây dựng vào lộ giới.

Tùy thuộc vào lộ giới để quy định vào chiều cao tối đa của công trình. Còn chiều cao tối thiểu sẽ tùy thuộc vào khu dân cư để cho đồng bộ. Và một đặc điểm cần lưu ý là nếu “lộ giới 6m” có thể lòng đường sẽ rộng 6m (cái này thường hay thấy trong hẻm vì không có vỉa hè).

Chỉ giới xây dựng là gì ?

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ hoặc lùi vào so với đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).

Khoảng lùi công trình là gì ?

Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ (là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc các công trình kĩ thuật hạ tầng công cộng) và chỉ giới xây dựng (là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất). Khoảng lùi công trình so với lộ giới hay chỉ giới xây dựng của công trình tùy thuộc việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc.

Chiều cao công trình được tính dựa trên chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định sau:

  • Lộ giới nhỏ hơn 19m

Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống thì không cần chừa khoảng lùi, tức được xây dựng sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.

  • Lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m

Nếu công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m.

  • Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên,

Xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.

Khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.

Trong hoạt động xây dựng, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới hay chỉ giới đường đỏ.

Bộ phận nào của nhà có thể vượt chỉ giới đường đỏ?

Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.

Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như:

  • Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà.
  • Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?

Công trình không được vi phạm ranh giới:

  • Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.
  • Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Các yêu cầu kỹ thuật khác đối với công trình xây dựng

  • Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.
  • Máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố.
  • Biển quảng cáo đặt ở mặt tiền ngôi nhà, không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
  • Ở mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố không được bố trí sân phơi quần áo.
  • Hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu bảo vệ, ngăn cách với đường phố (cơ quan cần bảo vệ, trường học, trạm biến thế điện…).

Điều kiện được bồi thường nếu như bị thu hồi?

Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất  như sau:

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.

Như vậy, khi có quyết định tháo dỡ thì bạn phải tháo dỡ phần thuộc lộ giới theo yêu cầu.

Đối với phần nhà thuộc lộ giới và thuộc sổ đỏ:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Và Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

  1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
    • Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
    • Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
  2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
  3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
  4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, phần đất này sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

  1. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
    Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
  2. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
    Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này…”

Như vậy, nếu nhà của bạn thuộc những trường hợp trên thì được cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có.

Đối với phần nhà thuộc lộ giới, không thuộc sổ đỏ:

Theo quy định của Luật đất đai  2013 về những hành vi bị cấm thực hiện. Cụ thể:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

  1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
  2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
  3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
  4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
  5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
  6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
  8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
  9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
  10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Nếu bạn biết lộ giới nhưng vẫn cố tình xây lấn chiếm vi phạm lộ giới, phần lấn chiếm này thuộc sở hữu đất của Nhà nước, việc lấn chiếm này có thể sẽ ảnh hưởng tới việc sử dụng lợi ích công và thuộc những hành vi cấm thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013. Theo đó khi có quyết định tháo dỡ phần lấn chiếm đó thì bạn bắt buộc tháo dỡ theo yêu cầukhông được bồi thường.

Chúc bạn sở hữu được một ngôi nhà như ý!

error:
Hotline: 0905.397.311